Покупка апартаментов для жизни и бизнеса: плюсы и минусы

отличие покупки апартаментов от квартиры

Рынок недвижимости в последние годы преподносит сюрпризы: на смену классическим квартирам всё чаще приходят апартаменты. Для одних покупка апартаментов это способ получить отличное жилье в новой локации, для других — возможность инвестиций в престижный кластер с готовой сервисной инфраструктурой. Например, покупка апартаментов с предачей управляющей компании YE'S для сдачи в аренду — один из таких вариантов бизнеса. Но так ли безоблачен этот вариант? В этой статье мы разберем ключевые плюсы и минусы приобретения апартаментов для своего проживания, а также оценим их инвестиционную привлекательность для ведения бизнеса на аренде.

плюсы покупки апартаментов

Отличие покупки апартаментов от квартиры

«Апартаменты дешевле квартир, но в них нельзя прописаться» — эта фраза делит всех покупателей на два лагеря: тех, кого это пугает, и тех, кто готов мириться с нюансами ради выгоды. Далее мы рассмотрим баланс между риском и доходностью, а также расскажем, как не ошибиться с выбором объекта для жизни и бизнеса. Но начнем с основ: отличие апартаментов от квартиры и их особенности.

На первый взгляд апартаменты и квартиры могут выглядеть одинаково: это изолированное помещение с комнатами, кухней и санузлом. Однако ключевое различие лежит в юридической плоскости и влечет за собой целый ряд последствий для собственника. Законодательство РФ пока не относит апартаменты к жилому фонду, отсюда следующие минусы:

Юридический статус и регистрация

Самое главное и принципиальное отличие — это статус недвижимости.

Квартира является жилым помещением. Это дает собственнику право на постоянную регистрацию (прописку) по месту жительства, а также возможность зарегистрировать других лиц, включая несовершеннолетних детей.

Апартаменты юридически считаются нежилым коммерческим помещением. Их строительство возможно на землях, предназначенных для коммерческой застройки, где возведение жилых домов запрещено. Из-за этого оформить постоянную регистрацию в апартаментах невозможно. В некоторых случаях, если здание имеет статус гостиницы или апарт-отеля, можно получить временную регистрацию (до 5 лет), но она не дает всех прав постоянной прописки.

Финансовая нагрузка: налоги и коммунальные платежи

Разница в статусе напрямую влияет на слагаемые стоимости владения, а именно:

Коммунальные платежи. Тарифы на ЖКУ для коммерческих помещений выше, чем для жилых. Владельцы апартаментов могут переплачивать за электричество, воду и отопление на 15–20%, а иногда и до 30%. Кроме того, государство не регулирует эти тарифы так жестко, как для жилого фонда, что делает коммуналку менее предсказуемой.

Налог на имущество: Налоговая ставка для квартир обычно составляет 0,1–0,15% от кадастровой стоимости. Для апартаментов она значительно выше — от 0,5% до 2%. К примеру, если налог на квартиру стоимостью 10 млн рублей составит около 10 тыс. рублей, то за аналогичные по цене апартаменты придется платить уже около 50 тыс. рублей ежегодно. Также собственники апартаментов не могут рассчитывать на налоговый вычет.

Управление зданием и права собственников

Управление (управляющая компания) в комплексах апартаментов остается в руках одного мажоритарного собственника или компании-застройщика. Они устанавливают тарифы на обслуживание и обязательные платные сервисы, не спрашивая мнения жильцов.

Если дом признают аварийным и подлежащим сносу собственники апартаментов могут рассчитывать только на денежную выплату (по остаточной стоимости). Размер такой выплаты может быть значительно меньше рыночной. В случае банкротства застройщика покупатели апартаментов защищены в меньшей степени.

Инвестиционная привлекательность и особенности использования

Несмотря на минусы, у апартаментов есть и сильные стороны (плюсы).

Во-первых, апартаменты дешевле квартир в том же районе на 15–25% . Часто они расположены в престижных, деловых или исторических центрах города, где строительство жилья либо невозможно, либо стоит непомерно дорого.

Во-вторых, апартаменты выгодно сдавать в аренду, особенно посуточно в туристических и деловых центрах. Арендная ставка может быть сопоставима с квартирной, а доходность (ROI) выше из-за меньшей цены покупки. Если квартира в Москве окупается в среднем за 22,5 года, то апартаменты могут окупиться за 15 лет.

В-третьих, так как апартаменты это коммерческое помещение, собственник может использовать его не только для жизни, но и под офис, салон красоты, мастерскую, если это не нарушает закон и правила дома.

отличие покупки апартаментов от квартиры

Ключевые отличия апартаментов от квартиры

Характеристика	Квартира	Апартаменты
Юридический статус	Жилое помещение	Нежилое (коммерческое) помещение
Регистрация	Прописка	Только временная регистрация или ее отсутствие
Налог на имущество	Низкий (0,1% - 0,15%)	Высокий (0,5% - 2%)
Коммунальные платежи	По регулируемым тарифам для населения	По коммерческим тарифам
Использование маткапитала	Да	Нет
Налоговый вычет при покупке	Да	Нет
Цена покупки	Выше (условно 100%)	Ниже на 10-25%
Социальная инфраструктура	Обязательна	Зависит от проекта
Требования к строительству	Строгие	Зависит от проекта
Защита при сносе дома	Новое жилье	Денежная компенсация

Кому подойдут покупка апартаментов?

Прежде всего покупка апартаментов подойдет инвесторам для последующей сдачи в аренду с целью получения высокого дохода.

Во-вторых, холостякам и парам без детей для которых наличие школ и поликлиник рядом не критично, а важны современный дизайн, сервис, расположение в престижных районах и цена.
В-третьих, апартаменты удобны как второе жилье в городе для периодического проживания или командировок.
В-четвертых, подойдут для фрилансеров, дизайнеров, адвокатов, которые могут совмещать проживание и работу в одном пространстве, не нарушая закон.

Покупка апартаментов для бизнеса: Инвестиции в готовый арендный бизнес

Покупка апартаментов с целью последующей сдачи в аренду позволяет получать пассивный доход, не вникая в рутину поиска жильцов и уборки. Эту возможность предоставляют комплексы апартаментов с централизованным управлением, работающие по модели Hotel-Style.

Суть модели проста, вы покупаете апартаменты в собственность, но не занимаетесь арендой самостоятельно. Все функции по управлению берет на себя профессиональная Управляющая компания (УК) , которая является частью инфраструктуры комплекса.

Как это работает по шагам

Вы приобретаете апартаменты у застройщика (на этапе котлована или после сдачи).

Заключаете договор доверительного управления с УК. Это может быть условием покупки или добровольным решением.

УК занимается всем:

Маркетинг и поиск гостей.
Встреча и заселение через круглосуточный ресепшн или систему самостоятельного заселения.
Убирает номера, меняет белье, решает бытовые проблемы гостей.
Следит за исправностью техники и сантехники.

Вы как собственник получаете ежемесячный или ежеквартальный доход от аренды вашего объекта. УК за свои услуги удерживает комиссию, обычно 20-50% от арендного дохода, в зависимости от уровня сервиса и раскрученности бренда.

Плюсы для инвестора

Абсолютно пассивный доход: Вам не нужно общаться с арендаторами, тратить время на показы или ехать среди ночи устранять засор. УК решает все проблемы.
Профессиональное управление: УК знает, как поднять цену в высокий сезон и сделать скидку в низкий, чтобы увеличить вашу прибыль.
Высокая доходность: Краткосрочная аренда, как правило, приносит на 20-50% больше, чем долгосрочная.
Легальность: УК платит налоги с дохода, что избавляет вас от рисков нелегальной сдачи жилья внаем.
Сохранность объекта: Профессиональные гости зачастую относятся к имуществу бережнее, чем классические квартиросъемщики. К тому же, при заселении часто берется страховой депозит.
Бренд и раскрутка: Если комплекс управляется известным отельным оператором, это гарантирует высокий поток гостей с первого дня.

Минусы и риски

Процент управляющей компании существенно снижает ваш чистый доход. Важно заранее оценить, останется ли прибыль привлекательной после всех вычетов.
В отличие от банковского вклада, доходность не гарантирована. Если в городе упадет турпоток или УК будет плохо работать, ваши апартаменты могут простаивать.
Сменить управляющую компанию сложно, особенно если она является якорным арендатором всего комплекса. Условия договора могут быть жесткими.
Если вы захотите пожить в своих апартаментах, это нужно будет согласовывать с УК, так как номер может быть забронирован.
Помимо обычных коммунальных платежей (которые, как мы помним, для апартаментов выше), вы оплачиваете услуги УК и, возможно, взносы в фонд ремонта общего имущества отеля (мебель в лобби, лифты и т.д.).

Кому подходит покупка апартаментов для инвестиций?

Это идеальный вариант для инвесторов из других городов или стран, а также для тех, у кого нет времени или желания заниматься арендным бизнесом, но есть свободные средства и желание получать доход от недвижимости выше банковского процента.

Заключение

Итак, покупка апартаментов — полноценная сделка на рынке недвижимости. Она предполагает уникальные локации, современные форматы планировок, профессиональное управление и интересные возможности для заработка. Однако, решаясь на такую покупку, важно трезво оценивать не только низкий входной билет, но и повышенные коммунальные платежи, налоговые ставки и юридический статус объекта.